0371-63215179
0371-63215179
第一部分：地下車庫成本分析
隨著生活水準的不斷提高，私家已經(jīng)非常普及，再加上城市土地越來越貴，所以一般城市樓房都要按規(guī)定配套地下車庫，現(xiàn)在就以武漢市為例，分析地下車庫如何規(guī)劃設(shè)計才能把成本降到最低。首先，我們看看那些因素影響車庫造價？
1.車庫構(gòu)造：
目前，車庫的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)（頂板使用大跨度預應(yīng)力槽形車庫板或大跨度預應(yīng)力雙T車庫板）。
2.地下車庫配套車位數(shù)量：
北京要求一戶一個車位，武漢市要求每兩戶至少一個車位。一個10萬平方米的小區(qū)，北京市地下車庫要求1300個車位，武漢市要求至少600個車位。
3.地下車庫范圍、層數(shù)、及布置方法：
一般高層建筑把剪力墻下到最底層，建設(shè)車庫的成本相對較高，且規(guī)劃布置不適合做車庫使用，一般把車庫建在兩棟樓之間，單獨建設(shè)，這樣可降低成本。車位、行車道、輔助房等合理的布置也能減少車庫建設(shè)面積。
4.人防面積：
按規(guī)范規(guī)定，每增加1平方米獨立車庫，需增加0.3平方米人防工程。所以，獨立車庫如何占用更小的面積更為重要，車庫面積小了，人防面積相應(yīng)就小，造價就降低了。
下面我們就以上幾個方面作詳細論述。
一. 車庫構(gòu)造：
3.整體現(xiàn)澆裝配式車庫由于采用了大跨度預應(yīng)力車庫板，綜合造價均有大幅降低。一般地下一層整體裝配式車庫成本約1200元/平方米，人防地下室約1900元/平方米；地下兩層車庫造價每平方米約1900元左右；地下一層車庫和地下二層人防地下室的造價每平方米約2200元。
二.車位數(shù)量：
一個10萬平方米的小區(qū)武漢市要求停車位1300個左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下車庫，即地下車庫要建設(shè)1170個車位。
1.如果按照現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)8.1米x8.1米柱距，需要建設(shè)3.659萬平方米地下車庫才可滿足要求。現(xiàn)澆井字梁等方案每車位總面積21.87㎡（停車位、行車道）+2.187㎡（10%輔助房）+7.217㎡（人防）=31.274㎡。
2.如果使用16.5米大跨度預應(yīng)力車庫板作車庫頂板或車庫樓板，則只需要建設(shè)2.0077萬平方米即可滿足要求，大跨度預應(yīng)力槽型車庫板、雙T車庫板方案每車位總面積12㎡（停車位、行車道）+1.2㎡（10%輔助房）+3.96㎡（人防）=17.16㎡。
地下車庫和人防地下室盡可能設(shè)在地下一層，如果因土地限制，必須建設(shè)多層，那么地下一層為車庫，地下二層為人防是比較經(jīng)濟的。
獨立地下車庫必須按照比例配置人防地下室，每增加1平方米獨立地下車庫需配置0.3平方米人防地下室。雖然人防面積可以用來停車，但由于人防面積產(chǎn)權(quán)屬人防辦，開發(fā)商用做車庫尚需向人防辦租用，并且也只能租而不能賣給客戶， 使用效應(yīng)較差；人防工程造價遠遠高于普通地下庫造價；普通車庫與人防兼做車庫的總車位數(shù)只要滿足有關(guān)要求即可，沒必要多做車位。所以，人防面積還是越少越好。
井字梁結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆裝配大跨度車庫板結(jié)構(gòu)對比車位布置圖
現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)車庫柱距及車位布置
附其他關(guān)于地下車庫的相關(guān)資料供參考：
第二部分：地下車庫建筑設(shè)計成本控制
剖析地下車庫
決定地下車庫成本的因素很多，主要有以下幾個方面：
1、地下車庫規(guī)定停車數(shù)量 ；
2、地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式 ；
3、人防地下室面積、等級及布置方式 ；
4、停車率（重點內(nèi)容）；
5、構(gòu)造做法 ；
6、鋼筋、砼含量
范圍、層數(shù)及布置
地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小
普通地下一層地下車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米
地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約2000～2200元/平米
地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約2000～2500元/平米
停車率構(gòu)造做法
停車率：地下車庫總面積/ 停車位總數(shù)
注：
1：總面積指地下車庫外墻圍合的所有面積，當存在消防控制室、垃圾房、 污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時，應(yīng)進行特別說明及復核。
2：當?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時，停車位總數(shù)包括摩托車位折算后的數(shù)量
3：停車位總數(shù)包括當?shù)卣J可的子母車位
停車率指標直接反映一個地下車庫的停車效率
構(gòu)造做法：
這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法這些做法的明確與改進，可使我們節(jié)省大量造價
地下車庫停車率 極限
?適應(yīng)范圍：
適用住宅樓下的普通地下車庫，不包括機械式立體停車庫、復式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫
強調(diào)：首先要求必須做到，實在做不到要提前提出進行會診確定
地下車庫停車率 注意事項：
?停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達到指標而停止優(yōu)化，即力求達到停車率最大：萬科公司項目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金城華府1期是29.99M2/車位（地下車庫:453個車位/13586M2）
?特殊情況，應(yīng)提前溝通確定，如：
1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2，同時建筑居中布置時，停車率值難于控制；
2、當?shù)剀噹炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到25M2/車位
沒有最好，只有更優(yōu)！
地下車庫停車率 影響因素
?固有因素：是項目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設(shè)計技術(shù)的影響。
?設(shè)計技術(shù)因素：直接受設(shè)計師設(shè)計經(jīng)驗及技術(shù)水平的影響，如：柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。
提高地下停車率8條措施：
1、地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除
7、 人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方
8、關(guān)鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行局部轉(zhuǎn)換(慎用）
柱網(wǎng)布置：
各地具體執(zhí)行的車位尺寸及行車道寬度有差別，我們應(yīng)依當?shù)厍闆r，爭取可行的最小尺寸
柱網(wǎng)：
柱網(wǎng)按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行
車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。
一般一個10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，設(shè)備房面積約700～800平米左：其中：變配電房：約150平米 水泵房： 約120平米；公變房：約50平米生；活水池：約100平米 ；柴油發(fā)電機房：約100平米 ；消防水池：約150平米；其他：約50平米
注：
1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設(shè)備房約會增大30%左右；
2、設(shè)備房不包括車庫進排風機房、消防控制室（80平米左右）以及無實際用途的假設(shè)備房；
3、設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位，設(shè)備房面積勉強夠用即可，不可隨意多做。
設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當首層是住宅時，應(yīng)水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響的
地下車庫停車率，車位與柱網(wǎng)布置：
問題一：
普通車位2400x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？
答：柱網(wǎng)8000x8000mm
問題二：
部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？
答：柱網(wǎng)8000x8000mm，大車位沿地下車庫周邊布置
此時
1：大車位沿周邊布置，保證2700x5300mm，沿邊柱距可取6000mm
2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放
3：大車位部分成本增加約7%
想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標將難于實現(xiàn)
問題三：
有個別地區(qū)要求車位2500x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？
答：柱網(wǎng)8100x8300mm
此時：
1、平行車道方向柱子斷面寬應(yīng)取550mm
2：梁高會超過800mm，相應(yīng)層高也會超過3600mm
3：綜合成本增加約10%
一是看當?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗收時有沒有被卡住過的例子，總之要盡最大努力不做大柱距
地下車庫構(gòu)造做法很多，并且多數(shù)都是長久以來沉淀的精華，有幾個關(guān)鍵點影響到成本，我們把它進行必要的明確和改進：
1、層高；
2、覆土厚度；
3、建筑墊層；
4、排水找坡；
5、汽車出入口；
6、坡道人防主要出入口
? 構(gòu)造做法對成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見第二部分 案例與成本分析
第三部分：高層住宅結(jié)構(gòu)成本分析
結(jié)構(gòu)計算與分析階段，是決定工程設(shè)計質(zhì)量好壞的關(guān)鍵。隨著高層建筑進一步的發(fā)展，滿足高層建筑的形式，材料，力學分析模型都將日趨復雜多元，為了革新高層建筑，體現(xiàn)其魅力，追求新的結(jié)構(gòu)形式、更加合理的力學模型以及結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本最優(yōu)化方案將是土木工程師們的目標和方向。
（一）、結(jié)構(gòu)設(shè)計的各階段分析
1．勘察階段
（1）控制要素:
a、地下水位（地下水位對地下室底板、外墻配筋影響較大）
b、基礎(chǔ)設(shè)計參數(shù)（如各土層承載力特征值）?？辈靻挝怀稣娇辈靾蟾媲靶杼峤患追筋A審，甲方對各設(shè)計參數(shù)與勘察單位進行溝通，勘察報告應(yīng)提供多種基礎(chǔ)選擇建議，并對不同基礎(chǔ)形式進行闡述說明；避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。根據(jù)項目經(jīng)驗，如項目處在溶槽區(qū)域，建議鉆孔深度滿足樁底持力層深度8m~10m的要求，以免出現(xiàn)樁基施工過程中大面積超深的情況，進而給后期檢測帶來麻煩；超前鉆應(yīng)在基坑開挖完成后進行鉆探，避免發(fā)生不必要成本；超前鉆單位應(yīng)選取有資質(zhì)的勘察單位進行施工，最好與詳勘單位選擇同一家，避免后期樁基驗收時帶來麻煩[1]，互相扯皮。
（2）采購階段
a、在詳勘時應(yīng)選擇多家單位對初勘結(jié)果進行勘察前的承載力等優(yōu)化，優(yōu)化建議作為技術(shù)標及評標的重要組成部分。
b、詳勘投標單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎(chǔ)選型提出優(yōu)化建議；
（3）施工階段
如果實際地質(zhì)持力層標高與鉆探報告持力層標高相差超過2米，應(yīng)即日報設(shè)計及成本部門處理。
2．土方工程
（1）設(shè)計階段控制
a、土方工程與地下室層數(shù)，高度有直接關(guān)系，所以地下室埋深及層數(shù)組合應(yīng)結(jié)合原始地面標高綜合考慮，保證埋深最淺及土方開挖量最小。
b、設(shè)計根據(jù)控規(guī)標高、項目現(xiàn)狀標高、設(shè)計方案，進行土方平衡；在規(guī)劃及方案中應(yīng)有專項的豎向設(shè)計，并對土方平衡加以詳細分析。
（2）采購、施工階段控制
a、土方單位進場前應(yīng)做好原始地面標高、地形圖測量繪制工作，由三方簽字確認。土方工程完工，及時做好收方、標高測量工作；并在工程結(jié)算時提供相關(guān)測量記錄；原貌標高須作為合同附件。
b、現(xiàn)場臨時道路及臨建等應(yīng)整體規(guī)劃，并在招標前需定方案。
c、依據(jù)土方開挖方案，考慮現(xiàn)場土方平衡，留足土方回填量。
3．基坑及邊坡工程
a、常規(guī)支護方案有自然土方放坡，噴漿，掛網(wǎng)噴漿，預應(yīng)力錨桿+噴射，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護樁+錨桿，鋼板樁等；設(shè)計須提供支護比選方案(合同中明確)，成本配合；
b、達到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。
另：
基坑深度超過5m的屬于深基坑，邊坡高度巖石≥25m，土坡≥15m的為高邊坡。高邊坡及深基坑均需專家評審，根據(jù)項目經(jīng)驗，評審應(yīng)在施工圖完成后盡快召開，以免影響施工進度。評審也可由設(shè)計單位找熟悉的專家，私下對圖紙進行審查，提高報建效率。
4．基礎(chǔ)
各類型基礎(chǔ)成本大致按以下順序遞增：天然淺基礎(chǔ)＜管樁（如需引孔時費用增加）＜筏板＜人工挖孔樁（規(guī)范限制較多）＜沖孔樁
（1）設(shè)計階段控制
a、設(shè)計合同內(nèi)明確設(shè)計單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁位布置等）以供比選；
b、樁基工程必須由設(shè)計、工程、成本參與方案評審后方可確定；
c、如需改變樁型，需召開專家會論證和評審后可行。
5．地下室
地下室層高由于受到基坑開挖、基坑支護、地下水位的影響，對造價的影響更加直接。常規(guī)層高3.8m左右。
（1）地下室層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下
a、普通開挖土方及土釘噴錨基坑支護條件下，地下室層 高每增加100mm 每平米增加造價約32元
b、普通開挖土方及支護樁基坑支護條件下，地下室層高每增加100mm 每平米增加造價約36元
c、巖石開挖（動爆）及支護樁基坑支護條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約40元
d、巖石開挖（靜爆）及支護樁基坑支護條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約64元
6．主體部分
（1）正式施工圖紙建筑做法表與交樓標準必須經(jīng)評審并保持一致。
（2）消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下[2]。
（7）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架或剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。
（8）保溫材料選擇順序：聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板、擠塑聚苯板。
（9）防水、保溫工程施工部位在施工圖紙中需明確具體施工范圍。項目部對防水工程、保溫工程的實際施工部位應(yīng)有明確記錄并經(jīng)乙方確認，主要爭議點如結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁板上下側(cè)、陽臺反邊、凸窗底板上側(cè)、陽臺頂板、外墻腰線、凹陽臺墻地面、露臺隔墻等處均應(yīng)有明確的記錄和說明[3]；
第四部分：高層住宅層高與成本關(guān)系定量分析
（1）高層住宅標準層的層高不僅影響舒適度，對造價也有直接影響，高層住宅標準層層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：
a、6 度抗震地區(qū)，抗震等級三級，標準層層高每增加100mm 每平米增加造價約29元
b、7 度抗震地區(qū)，抗震等級二級，標準層層高每增加100mm 每平米增加造價約41元
（2）控制層高的意義：
a、地上成本：
1）減少剪力墻、砌體墻等豎向構(gòu)件的長度和體積
2）減少總高度，降低荷載，減少基礎(chǔ)的布置3）降低地震力，風荷載等
b、地下成本：
1）土方開挖及運輸成本
2）基坑支護面積，單價
3）地下室底板及側(cè)壁的截面和配筋
4）抗拔樁，抗拔錨桿的費用
5）基坑降水的數(shù)量及費用
c、其他成本：
外墻，面磚，涂料，設(shè)備及運輸成本
(3)影響凈高的因素
a、結(jié)構(gòu)梁高；
b、機電的管道空間，建議出管線綜合圖，普通地下室管道空間按600mm控制，較傳統(tǒng)的布置減少200mm
c、結(jié)構(gòu)梁高的空間與機電的管道空間是否可以利用？
1)采用變截面梁，在機電管線通過處，減少梁截面高度
2）在梁中預埋套管或洞口，使管線穿過[4]
3）采用帶柱帽的無梁樓蓋，一般在地下室中使用
第五部分：地下室不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析
地下室底板布置一般布置無梁底板，做法是利用獨立基礎(chǔ)或承臺做柱帽，用復雜樓板計算），不建議普通梁板布置[5]（規(guī)避地梁裂縫寬度，減少配筋） 地下室和裙房在常見的約8.1M*8.1M的柱網(wǎng)中，不考慮層高因素，不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：
1．地下室頂板覆土1.2米，考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載20KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：
a、單向平行等間距兩道次梁布置方案（假設(shè)造價=1）
b、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約1.06倍）
c、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.15倍）
d、井字型次梁布置方案（約1.2倍）
e、十字型次梁布置方案（約1.35倍）
2．地下室頂板覆土1.2米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：
a、帶柱帽的無梁樓板布置方案（假設(shè)造價=1）
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約=1）
c、井字型次梁布置方案（約1.06倍）
d、十字型次梁布置方案（約1.12倍）
e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.22倍）
3．地下室頂板覆土0.6米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載18KN/m2,活3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：
a、帶柱帽的無梁樓板布置方案（假設(shè)造價=1）
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約1.02倍）
c、十字型次梁布置方案（約1.12倍）
d、井字型次梁布置方案（約1.15倍）
e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.25倍）
4．裙房商業(yè)或地下室中間樓板的荷載情況（估算恒載4.5KN/m2,活載3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：
a、單向平行等間距兩道次梁布置方案（假設(shè)造價=1）
b、十字型次梁布置方案（約1.1倍）
c、井字型次梁布置方案（約1.12倍）
d、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.24倍）
e、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約1.3倍）
5．核六人防頂板的荷載情況（估算恒載8KN/m2, 頂板等效荷載60KN/m2。）項目綜合成本從小到大的排列順序為：
a、主梁+厚板布置方案（假設(shè)造價=1）
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約0.93倍）
c、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約0.93倍）
d、十字型次梁布置方案（約0.97倍）
e、井字型次梁布置方案（約1.06倍）
對于地下室頂板當必須考慮抗震的嵌固層要求時，應(yīng)優(yōu)先采用單向等間距平行梁布置方案[6]；
當可以不考慮抗震的嵌固層要求時，應(yīng)優(yōu)先采用帶柱帽無梁樓板結(jié)構(gòu)。多層地下室中間層樓板布置優(yōu)先采用帶柱帽無梁樓板或無梁空心樓板布置方案。
地下室底板、頂板建議結(jié)構(gòu)找坡。
另外因項目地下室層高不同，底板下土層承載力不同，梁截面選取不同，各項目比較會產(chǎn)生不同的結(jié)果，故每個項目設(shè)計時均應(yīng)進行結(jié)構(gòu)布置方案比較。需注意的是涉及景觀配合部分，如景觀泳池的架空做法，微地形的架空做法，景觀擋土墻設(shè)置，架空層的做法（立面、天花，等）、崗亭內(nèi)部裝飾等需在合同中明確。
