0371-63215179
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作者按：商品房預查封后，會牽扯到購房者、開發(fā)商、貸款銀行、債權(quán)人四方利益，如何準確區(qū)分并厘清其各自權(quán)利義務，殊為重要。
在《民法典》及《民法典擔保制度解釋》等新規(guī)實施后，有兩點需要注意的是，一是抵押權(quán)預告登記一定程度上可以享有優(yōu)先受償權(quán)；二是保證人承擔保證責任后，可以享有債權(quán)人對債務人的擔保物權(quán)。此時，預查封引發(fā)的問題就變得異常復雜，涉及預查封，合同解除，物權(quán)，物權(quán)期待權(quán)，抵押權(quán)預告登記，抵押權(quán)，追償權(quán)，排除執(zhí)行等具體細節(jié)問題，期待與大家進一步交流。
本文共計13,974字，建議閱讀時間25分鐘
裁判規(guī)則：
1．【另案判決能否排除執(zhí)行】案外人提出執(zhí)行異議所依據(jù)的另案判決作出時間晚于執(zhí)行標的被查封時間的，故對其依據(jù)該判決提出執(zhí)行異議不應予以支持
2．【買賣合同的履行程度】買受人已通過支付首付款和按揭貸款的方式付清了全部購房款，雖然石明山之后無力償還貸款，中海公司作為擔保人承擔擔保責任向浦發(fā)銀行蘭州分行還清了貸款，但此時中海公司作為擔保人僅有向債務人石明山的追償權(quán)，并不能改變案涉房產(chǎn)買賣關(guān)系中，其作為出賣人已經(jīng)收取了全額購房款并將房屋交付給了買受人石明山的事實。故石明山依法對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)。
3．【債權(quán)性質(zhì)的對比】中海公司僅對石明山享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請求權(quán)，并不優(yōu)先于建行營業(yè)部的債權(quán)，中海公司上述再審理由亦不能成立。
案件索引：再審申請人蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被申請人中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行營業(yè)部、原審第三人石明山、徐玉琴執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號：（2018）最高法民申5670號，案例載《民事審判指導與參考》，2017年第2輯，總第70輯
案情簡介
2014年5月20日，中海公司與石明山簽訂六份《商品房買賣合同》，后雙方就合同簽訂了補充協(xié)議，合同及補充協(xié)議約定：石明山以銀行按揭付款方式購買中海公司開發(fā)的位于蘭州市安寧區(qū)銀灘路街道銀灘路無號第一、二層018、019、020、021、022、023的六套商品房(該六套商品房即為本案爭議的執(zhí)行標的)，石明山需在約定日期內(nèi)提供銀行按揭所需的全部真實資料，并辦理完畢銀行按揭申請手續(xù)、簽署《貸款／借款合同》(協(xié)議)，若石明山未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導致按揭銀行終止《借款合同》并要求中海公司承擔擔保責任的，石明山除向中海公司還款、賠償及支付違約金外，中海公司有權(quán)單方面解除《商品房買賣合同》及其附件、其他相關(guān)協(xié)議。
《商品房買賣合同》簽訂后，中海公司與石明山于2014年8月7日對六套房屋進行了所有權(quán)預告登記，權(quán)利人為石明山，義務人為中海公司，同日石明山與浦發(fā)銀行蘭州分行對六套房屋進行了抵押權(quán)預告登記，權(quán)利人為浦發(fā)銀行蘭州分行，義務人為石明山。2015年8月7日蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理局向中海公司作出蘭房通安寧區(qū)第1622號蘭州市房屋所有權(quán)初始登記核準通知書，核準中海公司對涉案六套房屋在內(nèi)的房屋進行所有權(quán)初始登記，向購房人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。一審庭審中，石明山確認因其個人原因，涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記未能辦理。
2015年11月25日，因建行營業(yè)部與甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責任公司、石明山、徐玉琴、李石、任曉峰借款擔保合同糾紛一案，經(jīng)建行營業(yè)部申請一審法院查封了本案涉案的六套房屋，查封期限為三年，并作出(2015)蘭民二初字第408號民事判決，判決甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責任公司承擔還款責任，石明山、徐玉琴等人承擔連帶清償責任。2017年5月25日，甘肅省高級人民法院對浦發(fā)銀行蘭州分行與石明山、徐玉琴、中海公司金融借款合同糾紛一案作出(2017)甘民終107號民事判決，判決石明山、徐玉琴承擔還款責任，中海公司承擔擔保責任。后中海公司代石明山、徐玉琴向浦發(fā)銀行蘭州分行還款9641383.05元。中海公司承擔擔保責任后，依據(jù)與石明山簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議約定，向一審法院起訴解除《商品房買賣合同》，該案正在審理過程中。
(2015)蘭民二初字第408號民事判決生效后，因甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責任公司拒不履行法律文書確定的義務，建行營業(yè)部申請強制執(zhí)行查封的六套房屋。在對房屋進行評估、拍賣過程中，中海公司不服，提出異議，一審法院于2017年8月8日作出(2017)甘01執(zhí)異112號執(zhí)行裁定，駁回中海公司的異議請求。中海公司不服該裁定，遂提起訴訟。
問題的提出
1. 預查封與查封的本質(zhì)區(qū)別；
2. 被執(zhí)行人分別作為出賣人/買受人時，第三人的交易風險；
3. 商品房買賣合同的繼續(xù)履行及解除；
4. 能否解除合同排除執(zhí)行的相反類案裁判觀點；
5. 解除商品房買賣合同后與另案預查封的協(xié)調(diào)處理。
最高人民法院認為
【另案判決與排除執(zhí)行】中海公司主張?zhí)m州中院（2017）甘01民初492號民事判決其與石明山《房屋買賣合同》已解除，石明山應向其返還房屋?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持。經(jīng)查，本案之所以對案涉房產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施，系因建行營業(yè)部與嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款擔保合同糾紛一案中，石明山、徐玉琴等人對嘉迪隆公司的借款承擔連帶清償責任，故本案屬于金錢債權(quán)的執(zhí)行。案涉房產(chǎn)被查封的時間為2015年11月25日，案外人中海公司提出執(zhí)行異議所依據(jù)的另案判決作出時間為2017年12月8日，系在執(zhí)行標的被查封后，故對其依據(jù)該判決提出執(zhí)行異議不應予以支持，中海公司該項再審理由不能成立。
【預告登記的失效】中海公司主張案涉房產(chǎn)所有權(quán)登記已經(jīng)失效，石明山不享有所有權(quán)。首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的“能夠進行不動產(chǎn)登記之日”應自預告登記權(quán)利人知道或者應當知道能夠進行登記時起算。本案《房屋初始登記核準通知書》雖系2015年8月7日作出，但該通知書系由中海公司領(lǐng)取，中海公司并沒有證據(jù)證明其何時通知了石明山，故不能認定石明山在2015年8月7日即知曉案涉房產(chǎn)能夠進行登記，也就不能認定至2015年11月25日案涉房產(chǎn)被查封時預告登記已經(jīng)失效。其次，石明山已通過自行支付首付款和向浦發(fā)銀行蘭州分行按揭貸款的方式，向中海公司付清了全部購房款，并已實際占有案涉房產(chǎn)。雖然石明山之后無力償還貸款，中海公司作為擔保人承擔擔保責任向浦發(fā)銀行蘭州分行還清了貸款，但此時中海公司作為擔保人僅有向債務人石明山的追償權(quán)，并不能改變案涉房產(chǎn)買賣關(guān)系中，其作為出賣人已經(jīng)收取了全額購房款并將房屋交付給了買受人石明山的事實。故石明山依法對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，中海公司僅對石明山享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請求權(quán)，并不優(yōu)先于建行營業(yè)部的債權(quán)，中海公司上述再審理由亦不能成立。
【對被執(zhí)行人購買他人的財產(chǎn)的執(zhí)行】中海公司還主張根據(jù)《查、扣、凍規(guī)定》第十八條第二款，其有權(quán)解除合同，建行營業(yè)部無權(quán)就案涉房產(chǎn)申請執(zhí)行，但本案并不符合適用該條規(guī)定的條件。
【預查封期間能否采取處置性執(zhí)行措施】中海公司還主張預查封期間不能進行拍賣等強制執(zhí)行措施，但《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十八條規(guī)定，預查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主張均沒有法律依據(jù)，不能成立。
此外，中海公司已收到全部購房款，履行擔保責任后亦有權(quán)向石明山追償，本案執(zhí)行石明山名下房產(chǎn)對中海公司并無顯失公平之處。至于中海公司主張其對石明山的債權(quán)抵銷問題與本案無關(guān)，不屬于本案再審審查范圍。
本案例的延展分析
1.【查封與預查封的本質(zhì)區(qū)別】
1.1對象不同
查封行為針對的是被執(zhí)行人已經(jīng)享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)。而預查封行為針對的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)，本質(zhì)是被執(zhí)行人基于商品房預售合同對案外人享有的不確定的合同權(quán)利。
1.2處置程序不同
對于享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)，既可以采取控制性措施，也可以采取處置性措施，但是，對于被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)，則只有在案涉房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得案涉房屋物權(quán)，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對案涉房屋進行拍賣、變賣、折價等處置性執(zhí)行措施，以滿足、清償債權(quán)。法律依據(jù)及理由如下：
《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
《民事訴訟法》第二百四十七條第一款規(guī)定，財產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應當責令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產(chǎn)；
《拍賣、變賣規(guī)定》第一條規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第二條規(guī)定，人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。
以上規(guī)定可以看出，無論是控制性執(zhí)行措施還是處置性執(zhí)行措施采取的前提均為被執(zhí)行人對不動產(chǎn)享有物權(quán)，而預查封措施是司法解釋對于控制性執(zhí)行措施明確的一個例外，處置性執(zhí)行措施則暫沒有法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定例外情形。
但實踐中，在案外人未提出異議的情況下，也有少部分法院采取直接拍賣、變賣的具體操作方式，總之，我們認為，預查封以轉(zhuǎn)正式查封后進行處置為原則，以預查封直接處置為例外。
1.3預查封限制的具體范圍
1.3.1限制再次轉(zhuǎn)賣的權(quán)屬轉(zhuǎn)移
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第二十二條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
值得說明的是，此處限制的抵押應理解為沒有抵押到有抵押，而不是抵押登記的信息更正等登記手續(xù)，也不是預抵押登記轉(zhuǎn)抵押登記等手續(xù)。此處限制的轉(zhuǎn)讓應理解為備案登記的權(quán)利人變更，既理解為備案權(quán)利人甲到備案權(quán)利人乙的變更，也包括備案權(quán)利人甲到所有權(quán)人乙的變更。
1.3.2不限制由備案權(quán)利人到所有權(quán)人的登記
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第十六條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。
值得說明的是，在預查封期間，土地、房屋權(quán)屬可以由備案權(quán)利人變更登記到被執(zhí)行人名下。也就是說，由備案權(quán)利人到所有權(quán)人的登記，是物權(quán)期待權(quán)到物權(quán)的轉(zhuǎn)化過程，也是由預查封到查封的基礎，自不應該在限制范圍之內(nèi)。
1.3.3不限制預告登記
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》自2004年3月1日起實施，屆時我國還未建立預告登記制度。而預告登記制度始建立于《物權(quán)法》第二十條，不動產(chǎn)預告登記制度既具有物權(quán)性質(zhì)又具有債權(quán)性質(zhì)，是法律特別規(guī)定的使債權(quán)物權(quán)化，以達到保護債權(quán)請求權(quán)目的的一項制度，是連接債權(quán)與物權(quán)的“過渡性橋梁”，具有準物權(quán)的性質(zhì)。買受人擁有了請求未來一定時期發(fā)生物權(quán)的權(quán)利，通過履行預告登記的手續(xù)，其他人便不再擁有該項權(quán)利，從而由“對人權(quán)”轉(zhuǎn)化為“對世權(quán)”所以預告登記具有準物權(quán)的性質(zhì)。
2021年1月1日實施的《民法典》第二百二十一條吸收了物權(quán)法的原有規(guī)定，既然肯定備案登記權(quán)利人的權(quán)利，自然不應當禁止其準物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)化為物權(quán)權(quán)利。同理，對于買賣協(xié)議和其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的權(quán)利轉(zhuǎn)換時，亦應當同樣適用。
1.3.4分情況限制合同解除
是否限制合同解除應當以2021年1月1日為區(qū)分時間點。
2021年1月1日之前，《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》自2005年1月1日起實施，其中涉及到了被執(zhí)行人購買第三人財產(chǎn)情形的查封與處理問題。司法解釋起草人王飛鴻是這樣理解的，“四是被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)的或者依然登記在第三人名下的?！瓱o論是哪種情況，都應當堅持保護第三人的合法權(quán)益，不能因強制執(zhí)行增加第三人的負擔或者損害第三人的利益?！瓕τ诘谒姆N情況中的約定保留所有權(quán)，如果申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經(jīng)采取的執(zhí)行措施應當解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權(quán)?！保ㄔ斠?，2005-02-02 13:43:14 | 來源：人民法院報 | 作者：王飛鴻，轉(zhuǎn)載于中國法院網(wǎng)）
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》其中第十八條第二款中規(guī)定了第三人合同解除的問題，第十九條沒有規(guī)定合同解除的問題。我們仔細分析兩條規(guī)定的區(qū)別，被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)情形下，是否適用合同解除是該問題的爭議焦點。
我們認為，第十八條是普適性條款，既包括被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，也包括不需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)。第十九條規(guī)定是特別性條款，之所以司法解釋起草時特別強調(diào)“在支付付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)”，是因為通常情形下，作為買受人的義務應盡到，故一般不涉及合同解除的問題。
如果被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)時，履行合同義務不恰當或者不完全，第三人完全可以根據(jù)合同約定，并主張直接適用第十八條，來解除合同，維護自己的權(quán)益。這個結(jié)論從司法解釋起草人在《人民法院報》上談及的切實保護第三人的合法權(quán)益的原則性規(guī)定可以得出明確的結(jié)論。
2021年1月1日之后，提醒大家注意《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定（2020修訂）》中直接刪除了合同解除的內(nèi)容，而新增“保留所有權(quán)已辦理登記的，第三人的剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付；第三人主張取回該財產(chǎn)的，可以依據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議”的內(nèi)容，至此，新規(guī)定對于第三人的合同解除權(quán)利途徑進行了刪減，對于是否能夠享有合同解除權(quán)，合同解除的法律后果，未在該規(guī)定未作具體體現(xiàn)，修改的理由在于合同解除的法律后果直接影響到雙方的給付義務，進而對申請執(zhí)行人的權(quán)益實現(xiàn)有重大影響，故應一并納入執(zhí)行異議之訴程序考量。
我們認為，新規(guī)定背景下，如果被執(zhí)行人購買了第三人的財產(chǎn)時，第三人主張被執(zhí)行人違約或者嚴重違約，想解除合同，維護自己的權(quán)益時，其是否享有合同解除權(quán)，合同解除后的法律后果，相關(guān)違約條款是否恰當，同時涉及申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、第三人三方權(quán)益，現(xiàn)在并未明確其救濟路徑。
均需通過民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議，也就是由執(zhí)行異議之訴程序的審理吸納了商品房買賣合同糾紛的審理，更為合理和恰當。
2.【與被執(zhí)行人交易的風險】
2.1被執(zhí)行人作為出賣人時，第三人的交易風險
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十六條規(guī)定，被執(zhí)行人將其財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應當由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。
第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
2.2被執(zhí)行人作為買受人時，第三人的交易風險
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十八條規(guī)定，被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應當解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權(quán)。
第十九條規(guī)定，被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
由此引申出來的問題，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者同時作為被執(zhí)行人時候，已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋應當作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財產(chǎn)還是購房者的財產(chǎn)予以查封？答案是都可以，法條中的規(guī)范用語是“也可以”，我們理解這個“也可以”并不代表優(yōu)先的順序。
3.【商品房買賣合同的繼續(xù)履行及解除】
3.1商品房買賣合同的繼續(xù)履行
依據(jù)《合同法》、《商品房買賣合同司法解釋》、《商品房買賣合同》確定合同是否應當解除，是否符合法定解除和約定解除的條件，不符合解除條件的，應當繼續(xù)履行。
3.2商品房買賣合同及商品房擔保貸款合同的解除
3.2.1解除條件
依據(jù)《合同法》、《商品房買賣合同司法解釋》、《商品房買賣合同》、《商品房擔保貸款合同》的具體約定來確定《商品房買賣合同》、《商品房擔保貸款合同》是否應當解除，是否符合法定解除和約定解除的條件。
3.2.2法律后果
《商品房買賣合同司法解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。
值得說明的是，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，其法律后果是法定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的購房款將分為兩部分，執(zhí)行法院只能執(zhí)行屬于買受人的那一部分款項。
4.【相反類案裁判觀點】
4.1相反類案裁判觀點沖突主要體現(xiàn)在兩個焦點問題，一能否解除合同，二能否排除執(zhí)行，解除合同是對內(nèi)關(guān)系，能否排除執(zhí)行是對外關(guān)系。
4.2【是否限制第三人行使合同解除權(quán)】
案件索引：再審申請人德輔供應鏈管理（香港）有限公司（以下簡稱德輔公司）因與被申請人上海愷泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱愷泰公司）及二審被上訴人何燕申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號：（2020）最高法民申2441號
最高人民法院認為，首先，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項的規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，人民法院可以進行預查封。該通知第十六條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算?！睋?jù)此可知，預查封區(qū)別于正式查封，預查封針對的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)。本案預查封保全的僅是何燕基于商品房預售合同對愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利。只有在案涉房屋完成本登記，何燕取得案涉房屋物權(quán)，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對案涉房屋進行拍賣、變賣、折價，以滿足德輔公司對何燕享有的債權(quán)。
，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案中，案涉房屋在辦理權(quán)屬變更登記前，愷泰公司是該房屋權(quán)利人，何燕尚未取得該房屋所有權(quán)。何燕是否交清房屋價款以及是否實際占有該房屋，均不是判斷該房屋權(quán)屬的依據(jù)。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預售合同后，辦理了預告登記，但預告登記的效力在于限制或阻卻未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意對不動產(chǎn)進行處分，以保證預告登記權(quán)利人將來取得不動產(chǎn)物權(quán)。預告登記權(quán)利人并不因辦理了預告登記而取得不動產(chǎn)所有權(quán)。何燕作為預告登記權(quán)利人享有的是案涉商品房預售合同約定的條件成就時可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權(quán)請求權(quán)，其對案涉房屋并不享有物權(quán)。二審關(guān)于案涉房屋權(quán)屬的認定符合法律規(guī)定。同時，案涉商品房預售合同已經(jīng)何燕與愷泰公司協(xié)議解除，并得到人民法院確認?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’。”據(jù)此，何燕基于商品房預售合同對愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅，相應的預告登記亦隨之失效。何燕未能取得案涉房屋所有權(quán)，德輔公司要求執(zhí)行該房屋的主張沒有法律依據(jù)。
再次，根據(jù)案涉商品房預售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財產(chǎn)的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán)，當事人基于真實意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應因交易標的被預查封而被剝奪。同時，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預查封對象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫蚝窝嗤诉€的購房款，德輔公司可申請執(zhí)行該款項。
復次，愷泰公司再審審查中所提供證據(jù)顯示，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態(tài)。結(jié)合上海市相關(guān)部門于2017年發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》《關(guān)于進一步做好“類住宅”項目退房工作的通知》等實情，不排除愷泰公司是基于上海市關(guān)于商業(yè)辦公項目清理整頓政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預售合同。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時愷泰公司已知曉案涉房屋被預查封的情況，因此不能認定愷泰公司對在《解除合同協(xié)議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據(jù)此約定履行義務等行為具有過錯。德輔公司關(guān)于二審認定愷泰公司不存在過錯錯誤的申請再審理由不成立。
最后，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預查封效力并不及于愷泰公司對該房屋享有的權(quán)益。二審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條第一款關(guān)于“財產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財產(chǎn)后，應當立即通知被保全財產(chǎn)的人”的規(guī)定，對愷泰公司在簽訂《解除合同協(xié)議》時是否知曉案涉房屋被預查封的事實進行判斷，適用法律并無不當。
4.3【支持另案訴訟/仲裁解除，排除執(zhí)行】
案件索引：再審申請人長春市領(lǐng)運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被申請人長春市慶豐鋼材銷售有限公司、孫丹丹，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、長春市輕工建筑工程有限責任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號：（2019）最高法民再299號，本案例裁判收集于《最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀要（第一輯）》，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會議紀要
最高人民法院認為，人民法院的查封能否限制領(lǐng)運公司行使合同解除權(quán)。
首先，人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財產(chǎn)，且法律并無明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對人的合同權(quán)利也因交易標的物被查封而不得行使。本案中，孫丹丹向領(lǐng)運公司購買訴爭房屋，2015年1月辦理了房屋預告登記，2015年4月因人民法院對預告登記在孫丹丹名下的房屋進行查封。故查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭房屋的行為，并不當然等同于限制孫丹丹、領(lǐng)運公司關(guān)于訴爭房屋買賣的合同權(quán)利。進一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議約定了領(lǐng)運公司享有合同解除權(quán)的條件，這是合同當事人的真實意思表示。非因法定事由，不能剝奪領(lǐng)運公司的合同解除權(quán)。
其次，領(lǐng)運公司依據(jù)其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的約定，向長春仲裁委員會申請確認解除上述合同及補充協(xié)議。長春仲裁委員會依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，作出案涉仲裁裁決，解除案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議。慶豐公司及孫丹丹主張長春仲裁委員會作出的上述裁決書在受理、裁決上均存在違反法律法規(guī)的情形，無權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議等理由，目的在于否定上述仲裁裁決書的效力。但依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十八條規(guī)定，當事人申請撤銷仲裁裁決的，應當向長春仲裁委所在地的中級人民法院申請，故慶豐公司、孫丹丹在本案再審中提出上述理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。此外，二審判決認定案涉仲裁裁決未發(fā)生法律效力，但未闡述具體理由。慶豐公司及孫丹丹也未能進一步說明。故依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十七條規(guī)定，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力。二審判決認定上述仲裁裁決未發(fā)生法律效力缺乏事實根據(jù)，本院予以糾正。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的事實以及慶豐公司、孫丹丹主張的理由，在案涉仲裁裁決未被撤銷的前提下，該裁決的法律效力應當予以采信。
第三，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》進一步對預告登記因債權(quán)消滅而失效進行了規(guī)定，引起債權(quán)消滅的原因很多，例如，債權(quán)因為合同被撤銷、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經(jīng)確認解除了案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，即孫丹丹享有的訴爭房屋物權(quán)變動請求權(quán)因合同解除而消滅，相應的對訴爭房屋的預告登記亦歸于失效。
領(lǐng)運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益
領(lǐng)運公司依據(jù)訴爭房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請，應否得到支持。首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書認定的執(zhí)行標的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時進行物權(quán)確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產(chǎn)，故應當首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項規(guī)定。而領(lǐng)運公司提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權(quán)歸屬進行確認，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。進一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認解除案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，并未確認訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議已經(jīng)解除的事實能夠作為本案認定事實的前提和基礎。
其次，領(lǐng)運公司提交了國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運公司為訴爭房屋的開發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項規(guī)定，能夠確認領(lǐng)運公司系訴爭房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認領(lǐng)運公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。應說明的是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領(lǐng)運公司以訴爭房屋所有權(quán)人身份提起本案訴訟，主張對訴爭房屋享有所有權(quán)，而二審判決在審理中卻將領(lǐng)運公司訴請的法律性質(zhì)識別為保證人的追償權(quán)，適用法律錯誤，本院予以糾正。
綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執(zhí)行程序?qū)说奈镞M行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執(zhí)行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運公司作為訴爭房屋開發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請解除查封，排除執(zhí)行。二審判決認定事實，適用法律均有錯誤，應予以糾正。
4.4【不支持另案訴訟/仲裁解除，不能排除執(zhí)行】
案件索引：再審申請人河南宏光正商置業(yè)有限公司與被申請人周雪花、劉國偉案外人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號：（2020）最高法民申1103號
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的批復》精神，登記財產(chǎn)的無過錯買受人和商品房的消費者對購買的標的物雖然并不擁有所有權(quán)，僅享有物的登記請求權(quán)或者交付請求權(quán)，但與一般債權(quán)僅是向相對人的請求權(quán)不同，法律基于特殊的價值取向賦予其具有排除一般債權(quán)、甚至是抵押權(quán)執(zhí)行的效力，該種權(quán)利即為物權(quán)期待權(quán)。對于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的所有權(quán)，但賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。劉國偉在合同簽訂后通過現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款支付了購房款，應視為其與正商公司的商品房買賣合同關(guān)系成立。根據(jù)劉國偉與正商公司簽訂的商品房買賣合同約定，正商公司應當在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內(nèi)）辦理房屋權(quán)屬的初始登記。涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局直屬分局辦理合同信息備案，該合同信息備案登記具有對外的公示效力，劉國偉對于涉案的房產(chǎn)也享有相應的財產(chǎn)權(quán)利，當劉國偉成為被執(zhí)行人時，涉案的房產(chǎn)可以成為人民法院執(zhí)行的對象。至于正商公司提出劉國偉未支付2203號房屋購房款，因該房屋的商品房買賣合同已經(jīng)登記備案，正商公司可以向劉國偉另行主張購房款。
關(guān)于正商公司能否依據(jù)查封后的生效法律文書阻卻執(zhí)行的問題。正商公司以劉國偉違約，商品房買賣合同的目的不能實現(xiàn)為由，向河南省鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（以下簡稱高新區(qū)法院）起訴請求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了相應的生效調(diào)解書和判決書，要求排除執(zhí)行。但因正商公司起訴，高新區(qū)法院作出解除商品房買賣合同判決書、調(diào)解書的時間均在執(zhí)行法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)之后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”的規(guī)定，依法不能對抗人民法院的執(zhí)行。但經(jīng)人民法院的生效裁判認定，正商公司已為被執(zhí)行人劉國偉償還的按揭貸款部分，應當從拍賣房產(chǎn)的變價款中優(yōu)先支付給正商公司。
5.【解除商品房買賣合同后與另案預查封的協(xié)調(diào)處理】
5.1【按是否否定執(zhí)行措施來區(qū)分】
另案生效法律文書按照是否否定執(zhí)行行為可以分為否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書和不否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書。值得說明的是，并不是所有執(zhí)行標的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書都是否定執(zhí)行措施效力的。舉例說明，被執(zhí)行人A購買某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B的商品房，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B一直遲延履行協(xié)助辦證義務，雖然執(zhí)行法院預查封了A購買的商品房，但不影響A向B主張協(xié)助辦證義務和遲延辦證違約金，此時的另案生效法律文書不僅不否定執(zhí)行行為，而且有助于執(zhí)行行為。
《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十六條的核心詞為排除執(zhí)行，其適用的另案生效法律文書實為否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書，本質(zhì)為權(quán)利之間的矛盾和沖突，表現(xiàn)為不同生效法律文書出現(xiàn)了對事實和法律的不同認定。而查封被執(zhí)行人購買第三人之物時，法律是否限制被執(zhí)行人與第三人之間的合同解除就成為問題的關(guān)鍵，如直接限制合同解除，那么我們可以視合同解除的法律效果為否定現(xiàn)有的執(zhí)行措施，如不限制合同解除，那么合同解除的法律效果即為執(zhí)行措施效力的自然延續(xù)，這一問題在《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十八條、第十九條中有明確的規(guī)定，詳見本節(jié)3.【與被執(zhí)行人交易的風險】部分中3.2被執(zhí)行人作為買受人時，第三人的交易風險部分的理由論述。
由此可以看出，被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，以充分保護第三人權(quán)益為準則，第三人依法解除合同的，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應當解除，此時的解除本質(zhì)不是既有執(zhí)行行為的否定，而是執(zhí)行標的物的轉(zhuǎn)換，因此不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定的情形。
5.2【按第三人請求權(quán)的性質(zhì)來區(qū)分——九民會議紀要精神】
124.【案外人依據(jù)另案生效裁判對金錢債權(quán)的執(zhí)行提起執(zhí)行異議之訴】作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判并未涉及執(zhí)行標的物，只是執(zhí)行中為實現(xiàn)金錢債權(quán)對特定標的物采取了執(zhí)行措施。對此種情形，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第26條規(guī)定了解決案外人執(zhí)行異議的規(guī)則，在審理執(zhí)行異議之訴時可以參考適用。依據(jù)該條規(guī)定，作為案外人提起執(zhí)行異議之訴依據(jù)的裁判將執(zhí)行標的物確權(quán)給案外人，可以排除執(zhí)行；作為案外人提起執(zhí)行異議之訴依據(jù)的裁判，未將執(zhí)行標的物確權(quán)給案外人，而是基于不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執(zhí)行標的物的，其性質(zhì)屬于物權(quán)請求權(quán)，亦可以排除執(zhí)行；基于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標的物的，其性質(zhì)屬于債權(quán)請求權(quán)，不能排除執(zhí)行?！?br/>
5.3【商品房買賣合同的解除與預查封的協(xié)調(diào)處理——九民會議紀要精神】
124【案外人依據(jù)另案生效裁判對金錢債權(quán)的執(zhí)行提起執(zhí)行異議之訴】……（接前段）應予注意的是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執(zhí)行標的物的，此時案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務合同無效（似遺漏“或解除”，作者填注）的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執(zhí)行。
